¿Cómo cancelar una hipoteca?
Una vez pagada la última cuota de un préstamo con garantía hipotecaria, podemos decir que hemos cancelado la deuda que habíamos contraído con la entidad financiera, pero nos queda el paso definitivo: dejar nuestra vivienda libre de esta carga.
Cuando se formaliza un préstamo con garantía hipotecaria, el banco inscribe la escritura de la operación en el Registro de la Propiedad, para que conste públicamente que la finca responde en garantía de una deuda. Por tanto es conveniente para el propietario que una vez finalizado el préstamo se proceda a cancelar la hipoteca que consta como una carga o afectación. Este trámite no es obligatorio, pero es necesario si decidimos vender la vivienda, puesto que al comprador no le va a interesar adquirir una finca con cargas..
El proceso para poder hacer la cancelación registral de la hipoteca no es especialmente complejo, por lo que lo podemos hacer nosotros mismos, pero si no tenemos tiempo o no queremos hacer el trámite siempre podemos contactar los servicios de un gestor o acudir directamente a un notario. A continuación te detallamos los trámites de cancelación:
-Solicitar el certificado de deuda cero a nuestro banco. Se trata de un documento que justifica que hemos acabado de pagar la hipoteca.
-Acudir a la notaría con el certificado. Se puede acudir a cualquier notario, no hace falta que sea el mismo donde se suscribió la hipoteca y debemos pedir que nos prepare la escritura de cancelación de hipoteca.
-Presentar en Hacienda el modelo M-600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Aunque la cancelación de la hipoteca está sujeta a este tributo, está exenta de pago, es decir, no nos costará más que la tasa del el propio documento que debemos rellenar.
-Recoger la escritura del Notario. Recoger y pagar la escritura una vez haya sido firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera. Este proceso puede alargarse unos días, dependerá de la agilidad del banco para que acuda un apoderado a la notaría para otorgar la cancelación de la hipoteca mediante escrituras
-Llevar la documentación al Registro de la Propiedad. Entregar en la oficina del registrador la escritura de cancelación de la hipoteca y el justificante de presentación en Hacienda del Modelo 600 del IAJD y en un plazo de unos quince días, nos avisarán para pasar a retirar los documentos y pagar los honorarios del registrador. En ese momento, nuestra propiedad ya constará que se encuentra como LIBRE DE CARGAS.
También podemos dejar que sea el banco, a través de su propio gestor, quien haga la cancelación de la hipoteca, pero en ningún caso es obligatorio y suele ser la opción más cara aunque la más cómoda.
Si no queremos cancelar la hipoteca en el momento en el acabamos de pagar la última cuota, podemos esperar a que se produzca lo que se conoce como cancelación de hipoteca por caducidad o por prescripción. Si pasa un plazo de 20 años desde que pagamos la última cuota de la hipoteca, el Registro de la Propiedad eliminará automáticamente la carga sobre nuestra vivienda, gratuitamente y previa petición
¿Cómo cancelar la hipoteca si vendemos la vivienda?
Si quieres vender tu casa, pero tienes aun una hipoteca con deuda en vigor, hay varias formas de hacerlo. Una de las maneras es a través de una hipoteca puente. Esta opción es válida para aquellos usuarios que estén pensado en vender su casa para comprarse otra, consiste en unificar la deuda pendiente de la vivienda que se quiere vender y el importe de compra de la próxima vivienda hasta que se venda la primera.
La opción más común es cancelar la hipoteca con el importe recibido tras su venta. En este caso el hipotecado tendrá que hacer frente a la comisión por cancelación total anticipada en caso de que así conste en el clausulado del préstamo. Tras la última modificación de la Ley Hipotecaria, en las hipotecas a tipo de interés fijo, la comisión máxima es del 2% del capital pendiente si se cancela en la primera mitad de la vida del préstamo y del 1,5% si lo es en la segunda mitad; en las hipotecas a tipo de interés variable la comisión máxima será del 0,25% si la cancelación se produce en los tres primeros años y del 0,15% si fuera en los cinco primeros años.
La subrogación del préstamo hipotecario es la otra opción más utilizada. Mediante este método el vendedor vende la casa con la hipoteca viva, se cambia el titular del préstamo hipotecario, que será el comprador, asumiendo así el pago de la las cuotas restantes del préstamo. No obstante, será la entidad financiera la que tiene que valorar el perfil y solvencia del nuevo titular y quien decidirá la viabilidad de la operación.
