Como medir una vivienda correctamente
Medir bien la superficie de una vivienda es la clave para determinar su valor ya que de ello dependerá el tipo de impuesto a tributar y su precio en el mercado.
Sin embargo calcular la superficie no es siempre fácil, pues en función de la vivienda que se trate se aplicará un sistema de medida u otro.
¿Por que hay tanta diferencia entre metros cuadrados construidos y útiles?
Según la orden ministerial ECO 805/2003 la superficie útil es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda, la cual incluye el espacio que queda delimitado por las caras interiores de los muros perimetrales de la vivienda ya sean fachadas o muros medianeros y excluye la superficie ocupada por los tabiques, pilares, columnas o tuberías.
La superficie construida incluye la superficie útil más el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superiores a 100 cm2 y las partes en las que la altura libre sea inferior a 1,5 metros. También se compone del espacio correspondiente a los cerramientos exteriores, computando al 100% si son fachada o medianeros o al 50% si son compartidos con otros elementos.
Como realizar el cálculo correcto.
- Superficie útil, seria todo el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda. En este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluso los armarios), pero quedarían excluidas todas las partes que aún estando dentro de la casa no son útiles, como el espacio de los tabiques, pilares y falseados.
- Superficie construida incluye la superficie útil más todo el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superiores a 100 cm2 y las partes en las que la altura libre sea inferior a 1,5 metros. Se ha de tener en cuenta que también se incluye en este cálculo los cerramientos exteriores tal y como hemos comentado anteriormente.
- Superficie construida con elementos comunes es la superficie que realmente refleja el catastro y la que utilizan los tasadores a la hora de valorar un inmueble. Este termino incluye las zonas comunes de la finca como por ejemplo, salas de comunidad, vestuarios, baños comunes o gimnasio. Este conjunto suele aumentar la superficie construida entre un 30% y un 45%.
La problemática en la medición de terrazas y patios.
Esta es una de las mayores quejas de compradores y vendedores ya que no queda claro como deben medirse las superficies de las terrazas o patios en pisos, áticos y bajos con jardín.
Para evitar equivocaciones lo mejor es mostrar la superficie de la vivienda y la de terrazas por separado.
Según el catastro las terrazas, porches o balcones que estén cubiertos computan el 50%, es decir, si tiene una terraza de 10 m2 sólo contarán como 5 m2 a la hora de obtener la superficie utilizada por el catastro. Sin embargo, si la terraza está cerrada por tres de sus cuatro paredes, computara el 100%. Esta norma es utilizada para pagar impuestos y sacar datos registrales de la vivienda.
