Un repaso a la nueva Ley Hipotecaria

Con la nueva Ley Hipotecaria aprobada por el Congreso de los Diputados y que ha entrado en vigor el pasado día 16 de junio, se pretende garantizar la protección de los consumidores a la hora de firmar un préstamo de estas características con su banco.

Tras las experiencias anteriores que propiciaron el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, las autoridades nacionales y comunitarias pretenden asegurar que los clientes entiendan los contratos firmados y no se exponen a cláusulas abusivas como las que tuvieron que asumir por gastos de formalización, intereses de demora o las cláusulas suelo.

Hacemos un repaso a los cambios más importantes.

Una mayor protección al usuario
El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para poder leer el contrato con tranquilidad, resolver sus dudas y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia.

Así mismo y con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin la suficiente capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma exige que previamente a la concesión del préstamo, el banco deba consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España. Los gastos que produzca está evaluación van a cargo del Banco.

El papel del notario
Antes de la nueva Ley, el hipotecado solo tenía que ir al notaria para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva Ley, el notario adquiere protagonismo.
Ellos deben dar fe de que las entidades han entregado la documentación pre-contractual con la antelación debida (10 días). El cliente podrá reunirse con el notario para resolver de manera gratuita todas sus dudas. Acto seguido, el notario realizará un pequeño test posterior para asegurarse que lo tiene todo claro y levantará acta. El notario entregará al consumidor un borrador del contrato, una ficha que contiene los datos más relevantes de la hipoteca (Ficha Europea de Información Normalizada), un documento que detalla todas las cláusulas y los gastos del préstamo, así como una simulación de las cuotas periódicas que pagaría el cliente en diferentes escenarios de tipos de interés.
El notario debe asegurarse que el cliente conoce a la perfección los entresijos de su contrato.
Otro cambio importante es que a partir de ahora será el cliente y no el banco quien elija al notario.

El reparto de los gastos
Con la nueva Ley el cliente solo pagará la tasación y será él quien elija libremente a los tasadores. El resto de gastos serán abonados por el banco (gestoría, Notaría, IAJD y gastos de registro).

Adiós a las cláusulas suelo.
La nueva Ley prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del Euribor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.

Novedades en las vinculaciones.
Muchas entidades bancarias proponen mejorar el acceso al préstamo hipotecario con seguros para el hogar, seguros de vida, tarjetas…La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque sí podrán hacer bonificaciones por los productos que se contraten.

Los bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura.
Muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobando la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otras similares.

Subrogación y novación, puntos clave después de la firma.
Con la nueva Ley el cliente y también los que tengan prestamos anteriores a la Ley, podrán subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

Más protección a los hipotecados por impago.
La ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo. Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad, para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el impago del 3% de la deuda.
Si esta situación tuviera lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo,  el impago tendrá de suponer  15 mensualidades o  el 7% de la deuda.

Comisiones por amortización anticipada.
La nueva Ley limita las comisiones por amortización anticipada del crédito con unos niveles máximos. Dichas comisiones variaran en función del tipo de interés que incluya la hipoteca y del momento en el que se lleve a cabo la amortización.
En caso de hipotecas a tipo variable, la comisión será como máximo del 0.25 % del capital amortizado en los tres primeros años y del 0.15% durante el resto de su vida, para hipotecas a tipo fijo, la comisión máxima será del 2% en los diez primeros años y del 1,5% en el resto del crédito.